Imóvel — Foto: Getty Images

Nesta modalidade de crédito, as taxas de juros são mais baixas do que outras linhas oferecidas pelo mercado porque o risco para quem empresta o dinheiro é menor já que, em caso de inadimplência, o banco ou financeira ficará com o imóvel dado como garantia

Por Larissa Maia

Valor Investe — São Paulo – Matéria completa está no link: https://valorinveste.globo.com/produtos/credito/noticia/2025/09/26/home-equity-credito-com-imovel-em-garantia-pode-alavancar-patrimonio-e-reduzir-dividas-mas-exige-cuidado.ghtml

26/09/2025 06h20  Atualizado agora

Para quem está endividado ou quer alavancar o patrimônio, o crédito pode acabar sendo um dos caminhos escolhidos. No entanto, o empréstimo com imóvel em garantia (home equity), uma das modalidades oferecidas pelo mercado e que aparenta ser uma solução rápida, pode virar uma dor de cabeça e acabar gerando um endividamento e a própria perda do bem, segundo especialistas ouvidos pelo Valor Investe.

Essa modalidade de empréstimo oferece o crédito aos tomadores dando como garantia um imóvel. Em alguns casos, ela é utilizada com o objetivo de alavancar o patrimônio de uma pessoa ou de uma família, utilizando o dinheiro de outra fonte — nesse caso, o empréstimo — para aumentar mais rápido o que já tem. Mas, em geral, é mais usada como meio para conseguir dinheiro com uma taxa de juros mais baixa para honrar dívidas de volume preocupante assumidas pelo devedor, explica Rogério Nakata, planejador financeiro pela Planejar.

Aqui, o proprietário usa sua casa ou apartamento como forma de assegurar o pagamento do crédito tomado.

Para captar os clientes, bancos e financeiras anunciam condições atrativas, como prazos longos e juros menores que os do cheque especial ou do cartão de crédito. Porém, por trás dessa promessa, o planejador ressalta que existem “sérios riscos” para a vida financeira das famílias e que necessitam ser analisados com cautela para que o socorro imediato não se torne uma dor de cabeça a perder de vista.

“Estamos falando de colocar o patrimônio mais valioso de uma família, que é a sua casa, seu apartamento, em garantia para uma instituição financeira como promessa de pagamento da dívida tomada, em que muitas vezes este pode ser seu único bem, que ele considera como lar ou, até mesmo, seu porto seguro”, enfatiza Nakata.

O modelo também pode esconder armadilhas, como juros variáveis e custos embutidos, que, sem o planejamento adequado, podem levar ao risco de perder o bem, descreve Daniel Gava, fundador da Rooftop, startup de soluções imobiliárias.

Como funciona?

Nesta modalidade de crédito, as taxas de juros são mais baixas do que outras linhas oferecidas pelo mercado porque o risco para quem empresta o dinheiro é menor já que, em caso de inadimplência, o banco ou financeira ficará com o imóvel dado como garantia.

Na prática, a partir do momento em que este tipo de modalidade é contratada, o bem é alienado fiduciariamente ao banco até que a dívida seja quitada, o que significa que ele somente voltará a ser apenas do proprietário no momento da quitação da última parcela assumida ou por antecipação do saldo devedor.

Em caso de inadimplência, explica o planejador, o devedor é notificado e o prazo para consolidação da propriedade pelo banco, que ocorre via cartório de imóveis, é de 15 dias. Assim, se a dívida não for paga nesse período, o banco terá 30 dias para passar o bem para o seu nome e, com isso, levá-lo a leilão, de forma a reaver o valor emprestado.

Nakata explica que é como se o imóvel virasse um “avalista com excelentes credenciais e rating” do empréstimo tomado, seja para o pagamento de dívidas, seja para a alavancagem patrimonial, já que os recursos recebidos podem ser utilizados da maneira que a pessoa tomadora do crédito desejar, como até mesmo para a aquisição de um outro bem ou para ampliação de um negócio próprio, devido às taxas serem inferiores a um empréstimo empresarial tradicional.

Justamente por isso, ele ressalta que esse tipo de operação pode ser interessante em situações muito específicas, como:

• Troca de dívidas caras por uma mais barata: por exemplo, substituir dívidas de cartão de crédito (juros de mais de 450% ao ano) por uma taxa que pode variar de 11% a 15% ao ano;
• Investimento estruturado e planejado: usar os recursos para abrir ou expandir um negócio sólido, que tenha projeção real de retorno maior do que os juros cobrados pelo empréstimo tomado pelo devedor;
• Reformas de grande porte: quando a obra valoriza o próprio imóvel dado como garantia.

“Ou seja: só faz sentido se o empréstimo gera valor futuro ou reduz drasticamente custos financeiros já existentes, como é o caso de empréstimos com taxas de juros mais elevados”, avalia o planejador financeiro.

Quais cuidados ter ao aderir?

Antes de assinar o contrato, é preciso se atentar para alguns pontos. Entre eles, a própria avaliação da necessidade de crédito. Segundo Nakata, utilizar o imóvel para pagar gastos com lazer, como uma viagem não planejada, ou para aquisição de algo que poderia ser postergado, em razão de uma decisão de uma compra por impulso, são exemplos de uma tomada equivocada.

Também é preciso considerar o planejamento de longo prazo, que pode variar de 60 meses (5 anos) a até 240 meses (20 anos) no Brasil, dependendo das condições do crédito e da instituição financeira. Por isso, é essencial ter clareza sobre a capacidade futura de pagamento para não colocar em risco o bem. Justamente por isso, ele pondera a importância de ter uma reserva de segurança, o que ajuda a evitar atrasos e, consequentemente, mitiga o risco de perder o imóvel.

Além disso, o planejador recomenda:

• Comparar taxas e condições: apesar de menores, os juros podem variar bastante entre instituições. Por isso, vale sempre pesquisar;
• Ler as cláusulas com atenção: especialmente aquelas que tratam de prazos, reajustes, seguros e possibilidade de execução da garantia.

O que fazer caso não consiga pagar esse empréstimo?

A inadimplência nessa modalidade é perigosa, alertam os especialistas. No entanto, quando o pagamento das parcelas se torna inviável, é preciso apelar para algumas soluções para reorganizar a vida financeira e evitar a perda do bem, que pode ir a leilão caso a pessoa não consiga colocar a dívida nos eixos.

1. Negociação direta com a instituição e refinanciamento

Segundo Gava, a primeira iniciativa deve ser buscar diálogo com o banco ou a instituição financeira responsável pelo contrato. Em alguns casos, há programas de renegociação que podem incluir prazos maiores, parcelas reduzidas temporariamente ou até períodos de carência. O credor pode ainda oferecer alternativas personalizadas, já que para ele também não é interessante executar a garantia imediatamente. “Esse contato mostra boa-fé e aumenta as chances de encontrar uma solução que evite a inadimplência prolongada”, pontua o executivo.

Outra alternativa é o refinanciamento da dívida, que consiste em substituir o contrato atual por um novo, geralmente com prazo maior ou taxas diferentes, e que pode ser útil quando a renegociação direta não funcionou. Aqui, ressalta ele, é fundamental fazer as contas.

“É fundamental avaliar com detalhes se a troca realmente reduz o impacto no orçamento, já que estender o prazo pode aumentar o custo total do crédito. O refinanciamento pode oferecer alívio imediato, mas deve ser encarado como parte do plano de reorganização mais amplo”, comenta Gava.

2. Portabilidade

Outra possibilidade é a portabilidade, que consiste em levar a dívida para outra instituição que ofereça melhores condições, como juros mais baixos e alongamento do prazo de pagamento. Nesta opção, também vale o alerta para a importância de comparar custos, prazos e eventuais alíquotas adicionais.

3. Buscar orientação de quem entende

Caso a situação esteja complicada, os especialistas recomendam que procurar especialistas pode ajudar a colocar tudo nos eixos, sem perder o bem “pelo pé”, como diz o ditado.

Esse profissional — que pode ser um planejador ou consultor financeiro, advogado especialista em direito do consumidor ou em contratos de crédito — pode ajudar a estruturar um plano de reorganização do orçamento, cortar despesas e até renegociar outras dívidas para liberar espaço para esse pagamento.

“Em casos mais complexos, a atuação profissional pode até evitar medidas judiciais e proteger o imóvel de execuções precipitadas. Buscar orientação não precisa ser visto como último recurso, mas como parte de um processo preventivo para lidar com dívidas de forma responsável”, comenta o executivo da Rooftop.

4. Downgrade ou Downsize

Diante do risco de perder o bem em caso de inadimplência, Gava comenta que é válido refletir sobre alternativas menos agressivas, como reduzir o padrão de vida (downgrade) ou até mesmo trocar o imóvel por outro de menor valor (downsize).

Já Nakata explica que a venda do imóvel pode acontecer para a quitação do passivo. “Em último caso, pode ser melhor vender o bem, de forma que, com os recursos da aquisição e anuência do comprador, possa-se quitar o saldo devedor. Isto seria melhor do que esperar a execução judicial, que costuma ser sempre desfavorável ao tomador”, explica ele.